Достъпността на жилищата в столиците от Централна и Източна Европа варира, като в София тя се подобрява поради нарастващите заплати, докато други столици като Прага и Варшава са изправени пред предизвикателства поради нарастващите цени на имотите и лихвени проценти, въпреки че домакинствата са с по-високи доходи.
Това сочи последният доклад на Колиърс за пазара на жилища в региона на ЦИЕ-6 (Полша, Чехия, Словакия, Унгария, Румъния и България), който преживява значителен растеж и трансформация.
Икономически растеж в градовете от ЦИЕ-6
Столиците от ЦИЕ-6 отбелязаха значителен икономически растеж, намалявайки разликата в БВП със Западна Европа, като Букурещ е начело, а други градове като Варшава и София го следват, което стимулира търсенето на жилищни имоти.
Силно търсене в жилищния сектор
Търсенето на жилища в ЦИЕ-6 се подхранва от пренаселеността, икономическата стабилност и ниските лихвени проценти, като в Полша, Румъния, България и Унгария има сериозно търсене на имоти, въпреки различията в достъпността в региона.
Ръст има на жилищното строителство във Варшава и Прага, като столицата на Полша планира почти да удвои запасите си от нови жилища, а Прага добави над 2000 единици.
Румъния, България, Полша и Словакия имат едни от най-високите нива на пренаселеност в Европейския съюз. Междувременно Чехия и Унгария се представят значително по-добре, въпреки че все още изостават от западноевропейските страни в това отношение. Благодарение на период на относително силно икономическо представяне и намаляващи лихвени проценти, секторът на жилищните имоти в ЦИЕ-6 преживява оживен период, като купувачите не се обезсърчават от увеличенията на цените (понякога доста резки).
Според проучвания на Европейската комисия намеренията за закупуване на жилища в Полша се доближават до исторически връх, като и в България, Румъния и Унгария индексите не са далеч от пика си. В Чехия и Словакия намеренията за закупуване на жилища намаляха през 2024 г.
Моделите на Европейската централна банка показват, че на национално ниво цените на жилищните имоти в Румъния са сравнително достъпни, докато в България, Чехия, Унгария и Полша са оценени като леко скъпи. Словакия очевидно се насочва към скъпи имоти и се приближава към имотен балон.
Как цените и наемите са се променили спрямо доходите в страните от ЦИЕ-6
Нетните заплати растат по-бързо от цените на жилищата от 2019 г. само в две държави на национално ниво: България и Румъния. Междувременно, на противоположния край, в Унгария цените нарастват значително по-бързо от заплатите. От Колиърс измерват как се е променила достъпността на жилищата от 2019 г. от гледна точка на купувачите в шестте столици от две гледни точки.
„Първо проверихме колко голям кредит (в местна валута) от банка може да получи купувач със средна заплата, с месечни вноски от 30% от заплатата. След това анализирахме съотношението между средната цена на апартамент и годишния доход в този момент, за да определим дали цените съответстват на покупателната способност.
Изводите показват, че достъпността е намаляла в ЦИЕ от 2019 г. Виждаме два различни модела в столиците в региона. От една страна, имаме София, където достъпността всъщност се е подобрила в периода след пандемията.
Рязкото увеличение на заплатите (почти двойно през 2024 г. спрямо 2019 г.) в София е в основата на тази положителна промяна за потребителите, тъй като средното процентно увеличение на нетните доходи в другите пет столици е приблизително 45%. Букурещ се намира близо до София, тъй като по-високите лихвени проценти означават, че кредитополучателите сега не могат да получи толкова изгодни условия за кредитиране, но съотношението цена/доходи леко се е подобрило.
istock
Междувременно в останалите четири столици достъпността се е влошила значително, като в Прага се наблюдава най-съществено влошаване. Най-просто казано, по-високите лихвени проценти и значителният скок в цените на жилищните имоти в повечето случаи надделяват над ръста на заплатите на домакинствата. Важно е да се отбележи, че в много случаи купувачът всъщност е домакинство с двама работещи, което означава, че достъпността е значително по-добра, отколкото за едно лице.
Също така, за по-високи месечни доходи банките може да са склонни да бъдат по-щедри по отношение на съотношението обслужване на кредита към доход, позволявайки вноска в размер на 40% или 50% от доходите на домакинството. Въпреки това, нашият анализ показва, че покупката на имат сега е много по-скъпа, отколкото през 2019 г. в четири столици в ЦИЕ: Прага, Братислава, Варшава и Будапеща. Букурещ е малко по-зле предвид условията за отпускане на заеми, докато в София ситуацията действително се е подобрила“, се казва в анализа.
